Hoe kon het startersprobleem zo groot worden?

Over een verloren generatie op de koopwoningmarkt

Een bijdrage van Peter Boelhouwer,

hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft

Het was voor nieuwkomers op de woningmarkt altijd al lastig om een plekje te verwerven. Maar eenmaal binnen kon men aan een sterke positie werken dankzij stijgende woningprijzen en vermogensopbouw via aflossing. De overheid verstrekte vaak eenmalig een stimulans via onder meer Startersleningen, premies en lage grondkosten (sociale koopwoningen). Waar ging het toch mis? Hoe konden verschillen tussen nieuwe en oudere generaties zó groot worden?

Huidig woonbeleid zet starters op achterstand


Anno 2019 heeft de Rijksoverheid nieuwkomers beleidsmatig op forse achterstand gezet. Weg aflossingsvrijehypotheken, en hogere lasten dankzij de min of meer verplichte lineaire dan wel annuïtaire aflossing. Huishoudens die vóór 2013 een hypotheek afsloten, kunnen ook bij de aanschaf van een nieuwe woning hun fiscaal gunstigere aflossingsvrijedeel meenemen. Ook de eisen ten aanzien van het inkomen (LTI) en de verhouding lening woningwaarde (LTV) zijn de laatste jaren fors aangescherpt. Voor doorstromers minder knellend, want zij beschikken in veel gevallen over een overwaarde. Starters hebben die niet. Zij hebben zelfs moeite om de kosten koper bijeen te sparen. Ook is het voor hen lastiger geworden om een woning aan te schaffen die opgeknapt moet worden, dankzij de 100 procent LTV-norm. Vaak zijn dit toegankelijke en goedkopere woningen, maar ontbreekt het starters aan financiële middelen.


De huidige generatie jongeren wordt geconfronteerd met het nieuwe leenstelsel, terwijl de oudere generatie via de basisbeurs een veel lagere studieschuld opbouwde. De komende jaren zal de studieschuld van veel afgestudeerden oplopen richting de 20.000 tot 30.000 euro, wat betekent dat deze potentiële kopers een aanzienlijk lagere hypotheek kunnen afsluiten.


Nog een obstakel voor starters zijn de harde schotten van de overheid in zowel de huur- als koopsector. Voor een huishouden dat net te veel verdient voor een sociale huurwoning (ca. 38.000 euro) rest niets anders dan een koop- of particuliere huurwoning te zoeken. Dit huishouden vangt echter met name in krappe woningmarkten bot vanwege een niet toereikend inkomen. Hierdoor vallen jonge woningzoekenden met een middeninkomen tussen wal en schip. De groep middeninkomens – met veel starters – is groot (afbeelding 1). Een paar miljoen huishoudens zijn veelal niet langer zelfredzaam op de woningmarkt. Hun inkomen is te hoog voor sociale huur en te laag voor particuliere huur of koop. Voor hen rest een relatief dure en kleine huurwoning. Dat wil zeggen: áls die er is. En de vraag blijft: wanneer kunnen starters sparen voor een eigen woning als ze in een dure huurwoning zitten?


Starters worden met name in grote steden geconfronteerd met de aankoopdrift van particuliere beleggers. Het Kadaster schat in dat beleggers daar in de laatste jaren ongeveer 10 procent van de te koop staande woningen (met uitschieters tot 20 procent in specifieke wijken) aankochten. Zij kopen vooral de goedkopere woningen op – waar ook koopstarters zich op richten – en kunnen de woning zonder financieel voorbehoud aanschaffen.


Afbeelding 1: Inkomensverdeling huishoudens (2017)

Bron: Woon 2018, OTB-bewerking

Prijsstijgingen in combinatie met verlaging leencapaciteit zetten starters buiten spel


Door in de periode 2011-2013 aangescherpte leennormen staat de leencapaciteit onder druk. Ondanks de scherpe daling van de hypotheekrente is de leencapaciteit van de modale tweeverdiener afgenomen (afbeelding 2). Dit in tegenstelling tot hogere inkomensgroepen, die hun leencapaciteit juist zagen groeien. Voor tweeverdieners met een modaal inkomen gold rond 2013 nog dat zij een kleine 50.000 euro tekortkwamen voor een lening voor een gemiddelde koopwoning. Medio 2019 is dit bedrag echter opgelopen tot maar liefst 160.000 euro. Dit betekent dat er voor starters met een veelal modaal inkomen in met name de Randstad vrijwel geen enkele koopwoning meer bereikbaar is. Ook banken bevestigen deze ontwikkeling en geven aan dat veel starters alleen hun financiering rondkrijgen met een gift van hun ouders. Het Britse fenomeen dat huishoudens alleen via overerving tot de eigen-woningsector kunnen toetreden dreigt daardoor ook in Nederland zijn intrede te doen.


Afbeelding 2: Leencapaciteit diverse inkomensgroepen en mediane verkoopprijs (2008 – Q1, 2019)

Bron: Monitor koopwoningmarkt, OTB (Q2, 2019)

Een nog grotere prijsexplosie doet zich op de nieuwbouwmarkt voor (afbeelding 3). Tijdens de crisis verschoven veel ontwikkelaars het accent naar het middensegment. Naar duurdere koopwoningen was simpelweg te weinig vraag. Op de herstelde woningmarkt vindt een verschuiving plaats naar duurdere prijsklassen. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwe – door bouwers voor de markt aangeboden – koopwoning is begin 2019 opgelopen tot 375.000 euro (79.000 euro hoger dan de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen). Ontwikkelaars kiezen dus voor meer kwaliteit en hogere winstmarges en niet voor een hogere productie. Het gevolg: een minder toegankelijke nieuwbouwmarkt voor starters.


Afbeelding 3: Prijsontwikkeling nieuwbouwkoopwoningen, een- en meergezinswoningen (2008 – Q1, 2019)

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, OTB-bewerking

Ondersteuning en herpositionering starters op zijn plaats


Het gevolg van het gevoerde beleid is dat starters hun koopbeslissing (noodgedwongen) steeds langer uitstellen. Tegelijkertijd blijven de woningprijzen stijgen. Jonge huishoudens kunnen dit niet meer betalen en profiteren niet van de waardestijging. Daardoor krijgen zij het steeds lastiger om op oudere leeftijd alsnog een woning te kopen, terwijl dat met gezinsuitbreiding vaak wel nodig is. We spreken ook wel van een verloren generatie op de woningmarkt.


Om de positie van koopstarters te versterken, ligt het voor de hand om hen meer dan nu nog het geval is, te ondersteunen bij de aankoop van hun eerste woning. Instrumenten als de Starterslening (voor nieuwbouw), sociale koopwoningen, erfpachtconstructies, premies en bouwsparen dienen zich hiervoor aan. In de huidige, uiterst krappe woningmarkt ontstaat dan wel snel het gevaar dat de ondersteuning weglekt in hogere prijzen. Om dit te voorkomen, is het raadzaam om daarnaast de positie van de doorstromer enigszins te verzwakken. Zo neemt de totale koopkracht van kopers niet te veel toe. Denk hierbij aan het verder beperken van fiscale ondersteuning van kopers, het verhogen van de overdrachtsbelasting voor doorstromers en/of particuliere beleggers, en de toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen aan startende huishoudens.


Delen mag, graag zelfs!