Hoe verruim je op verantwoorde wijze de mogelijkheden van koopstarters?

Door Martin Hagedoorn,

manager Product & Business Expertise bij De Hypotheekshop

Denken vanuit regels en risico’s helpt de starter niet. Maar hoe verruim je op verantwoorde wijze wél hun mogelijkheden? Met in gedachten de hernieuwde politieke aandacht voor het studieleenstelsel en de verbeterde mogelijkheden bij NHG voor starters met een flexibele arbeidsovereenkomst (middels de Arbeidsmarktscan per 1 januari 2020) neemt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop drie stellingen in die vóór de positie van starters pleiten.

1. Geef iedereen één keer in het leven de mogelijkheid om de kosten koper mee te financieren in de hypotheek


"Sinds 2013 zijn de regels voor (nieuwe) hypotheken behoorlijk veranderd. Er geldt een directe en volledige aflosverplichting voor nieuwe hypotheken en de hypotheekrenteaftrek wordt versneld afgebouwd. Daarnaast kunnen de kosten koper, overdrachtsbelasting, en de kosten voor notaris, makelaar en advies niet meer meegefinancierd worden. Dat mensen deze bijkomende kosten met eigen geld moeten betalen, raakt met name starters op de woningmarkt. Anders dan voor doorstromers, beleggers en expats is het voor starters lastig om deze kosten – al gauw 7.500 tot 10.000 euro – bij elkaar te sparen. Zeker wanneer ze een duurdere huurwoning hebben en daarnaast hun studieschuld aan het afbetalen zijn. Mochten de Prinsjesdag-plannen doorgaan om starters op de woningmarkt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting te geven, dan nog blijft er behoefte om de overige kosten mee te kunnen financieren."

"In de praktijk springen ouders nu vaak bij, bijvoorbeeld met een schenking. Een groot deel van de starters heeft die mogelijkheid echter niet. Voor hen biedt het kunnen meefinancieren van de bijkomende kosten een oplossing. Dankzij de verplichte annuïtaire aflossing zijn deze kosten al na twee tot drie jaar afgelost, waardoor er sprake is van een beperkt restschuldrisico. Ons pleidooi is daarom om iedereen één keer in zijn of haar leven de mogelijkheid te geven de kosten koper mee te financieren in de hypotheek. Dit kan eventueel vormgegeven worden met een apart kosten koper deel dat in drie tot vijf jaar naast de reguliere annuïtaire lening afgelost wordt."

2. Maak eenmalige, belastingvrije schenking mogelijk voor periodieke schenkingen


"Ouders kunnen hun kinderen sinds 2010 eenmalig belastingvrij een bedrag schenken voor de aanschaf van een woning (2019: 102.010 euro). Deze regeling wordt veel gebruikt. Voor minder vermogende ouders zijn er echter beperkte mogelijkheden om hun kinderen te ondersteunen. Zij kunnen wellicht niet in één keer een groot bedrag schenken, maar wel maandelijks. Daarmee zouden ze onder de jaarlijkse schenkingsvrijstelling blijven (2019: 5.428 euro). Daar lopen ze evenwel tegen een probleem aan. Als ouders aan de geldverstrekker een langjarige, periodieke schenkingsintentie op papier afgeven, ziet de fiscus dat als een totaalschenking. Omdat die boven de jaarlijkse vrijstelling uitkomt, dient daarover te afgerekend te worden."


"Wij pleiten er voor dat periodieke schenkingen voor de aanschaf van een woning ook onder de eenmalige schenkingsvrijstelling vallen. Hiermee kan tevens iets gedaan worden aan de dubbele ongelijkheid tussen starters met én zonder vermogende ouders."

3. Creëer meer mogelijkheden door expliciete huurexplain in Tijdelijke regeling hypothecair krediet op te nemen


"Ondanks het relatief lage inkomen van starters komen ze meestal niet in aanmerking voor sociale huurhuisvesting vanwege (nog lagere) inkomensgrenzen en/of wachtlijsten. Ze zijn in de praktijk daarom aangewezen op de duurdere vrije huursector. Het gebeurt regelmatig dat starters een aantal jaar een flinke huur betalen van bijvoorbeeld 1.200 euro per maand en vervolgens een huis willen kopen met een maandlast van 800 euro. Rekening houdend met de bijkomende kosten voor een huiseigenaar – door het Nibud becijferd op 1,4% van de woningwaarde per jaar – zouden deze starters er maandelijks flink op vooruitgaan. Zeker omdat ze direct gaan aflossen en overwaarde opbouwen. Als de inkomenstoets echter negatief uitvalt, zijn er nauwelijks mogelijkheden in deze situatie. Ondanks dat hun betalingsverleden aantoont dat ze de maandlasten kunnen dragen."

"Om een koopwoning voor starters toegankelijker te maken, is ons pleidooi om een expliciete huurexplain in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet op te nemen. Dan krijgen geldverstrekkers en adviseurs handvatten bij het verantwoord adviseren en bemiddelen van consumenten in een dergelijke situatie."

Een of oneens?

Laat het horen via praatmee@platformwoonstarters.nl


Delen mag, graag zelfs!