4 kopzorgen voor koopstarters

Door Wike Wilbrink,

beleidsadviseur woningmarkt bij Vereniging Eigen Huis

Eva heeft de knoop doorgehakt: ze wil een koophuis. Natuurlijk weet ze wel dat het een lastige tijd is om te kopen. Maar waarom precies? Bij Vereniging Eigen Huis spraken we met Eva en andere kopers over de zoektocht naar hun eerste huis. Uit hun verhalen haalden we vier hobbels die het voor starters lastig maken om te kopen.


Allereerst: niets is onmogelijk. Oké, wel als je als starter een Amsterdams grachtenpand met een zwembad in de tuin zoekt binnen je budget van, laten we zeggen, drie ton. Maar een appartementje aan de rand van het centrum of een mooi rijtjeshuis in het dorp waar ook vrienden en familie wonen, moet te doen zijn. Toch? Het korte antwoord: ja. Het lange antwoord: waarschijnlijk wel, maar dit is niet voor iedereen weggelegd. We vonden vier redenen waarom.

1. Eigen geld is hard nodig


Sinds vorig jaar kunnen kopers niet méér lenen dan een woning waard is. De onvermijdelijke bijkomende kosten moeten zij uit eigen zak betalen. Het gaat al snel om zo’n 6% van de koopsom, wat voor een woning van € 250.000 een bedrag van € 15.000 aan eigen geld betekent. Daarnaast is op veel populaire plekken overbieden eerder de regel dan uitzondering. Afhankelijk van de waarde die de taxateur vaststelt, betalen kopers dit bedrag ook van hun spaargeld.


Maar hoe spaar je als je een dure huurwoning hebt? In veel van de gesprekken hoorden we van starters dat ze huur als weggegooid geld zien, omdat de prijs van een woning niet in verhouding staat tot de kwaliteit ervan. Aan de flexibiliteit van huren hebben ze niets, want alternatieven zijn er gewoonweg niet: voor sociale huur komen ze niet in aanmerking en vrijesectorhuurwoningen zijn net als hun huidige woning te duur. Het toekomstbeeld van kopen en de hypotheek na 30 jaar afgelost hebben, zien starters wél als een goede investering.

Volgens HDN, het platform dat 75% van de hypotheekaanvragen bijhoudt, leenden starters in het tweede kwartaal van 2019 gemiddeld bijna € 260.000 voor een woning. Vervolgens kochten diezelfde starters huizen van gemiddeld € 289.000. Een verschil van bijna € 30.000 dus. En die prijzen lopen verder op. Starters moeten steeds meer eigen geld meenemen. Vaak gaat het om een bedrag tussen de € 10.000 en € 20.000, maar een som van meer dan € 50.000 is geen uitzondering. En daar komen zoals gezegd de kosten koper dus nog bij. Ga er maar aan staan. Sommige starters hebben de mazzel een schenking te krijgen van ouders, schoonouders of grootouders. Voor anderen betekent dat: heel veel sparen.

2. Studieschulden beperken de hypotheek


Een tweede financiële drempel voor koopstarters is de studieschuld. Gemiddeld hebben afgestudeerden aan het HBO en WO zo’n € 13.500 aan studieschuld, zo blijkt uit cijfers van DUO. Maar van uitschieters naar de € 50.000 moet je niet gek opkijken. Voor jongeren die na 2015 zijn begonnen met studeren, valt de studieschuld een stuk hoger uit vanwege de invoering van het nieuwe leenstelsel en het afschaffen van de basisbeurs. Sindsdien móéten studenten wel lenen om hun studie te bekostigen. Volgens het Centraal Planbureau loopt de gemiddelde studieschuld daarom op naar zo’n € 21.000 per afgestudeerde.

De 15 jaar (oud stelsel) of 35 jaar (nieuw stelsel) die afgestudeerden mogen doen over het aflossen van hun studieschuld tegen een lage rente is voor de meesten geen probleem. Maar willen ze een hypotheek afsluiten, dan komt toch ineens die schuld om de hoek kijken. De hoogte van de studieschuld beperkt het maximale bedrag dat kopers mogen lenen voor de aankoop van een huis aanzienlijk. En dit frustreert starters. Bijvoorbeeld omdat ze wéten dat ze aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen, ook al zeggen de leennormen iets anders.

Volgens adviesketen Viisi verzwijgt 15% van de afgestudeerden hun studieschuld. Vereniging Eigen Huis denkt dat dit percentage in werkelijkheid hoger ligt. Voor starters die hun schuld verzwijgen – soms ingefluisterd door hun hypotheekadviseur – is het een noodzakelijk kwaad om een woning te kunnen kopen.

3. Andere kopers zijn geduchte concurrenten


“Als kopers word je tegen elkaar opgejaagd en moet je zo snel keuzes maken”, vertelde Eva. En dat hoorden we vaker. De meest stressvolle periode in de zoektocht naar een huis is de tijd tussen de bezichtiging en de koop. Starters ondervinden de gekte van de woningmarkt aan den lijve bij bezichtigingen en schuifelen samen met tientallen andere geïnteresseerden door de woning waar zij online hun oog op lieten vallen. Allang niet meer alleen op funda overigens, omdat de woningen die daar op staan vaak al verkocht zijn.

Makelaars maken handig gebruik van de drukte op de woningmarkt. Een starter vertelde aan Vereniging Eigen Huis: “De verkoopmakelaar liet de geïnteresseerden tegen elkaar opbieden. We wisten dat dit niet mocht, maar ja, we wilden het huis toch hebben.” Kopers voelen zich gedwongen om de keuze voor de grootste uitgave in hun leven in een paar minuten te nemen. Dit resulteert in weinig vertrouwen in oprechte hulp.

Ten opzichte van doorstromers kunnen starters geen gebruik maken van overwaarde op hun woning. En naast particuliere beleggers hebben jonge kopers al helemaal het nakijken. Ze azen vooral in grote steden op hetzelfde aanbod, namelijk kleine, betaalbare appartementen aan de rand van het centrum. Ook bedrijven die woningen voor hun medewerkers kopen zitten starters dwars. Tegen deze professionele kopers met een goedgevulde portemonnee voeren starters een kansloze strijd.

4. Nieuwbouw blijft achter


Vraag een willekeurige woningmarktdeskundige naar de oplossing voor het startersprobleem en je hoort ongetwijfeld: meer nieuwbouw. De vraag overtreft het aanbod ruim, waardoor de huizenprijzen zo hoog zijn. Als het aanbod zou bijblijven, kan iedereen betaalbaar wonen. Volgens het Rijk zijn er de komende jaren zo’n 1 miljoen woningen nodig om aan de vraag te voldoen: tot aan 2022 zijn dat 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dit vraagt om een moordend bouwtempo. Vorig jaar werd het streefgetal ternauwernood gehaald. Dit jaar en de jaren daarop blijft het lastig, zo niet onmogelijk.

In het eerste kwartaal van 2019 werden slechts 12.500 bouwvergunningen afgegeven. Ruim een kwart minder dan een jaar eerder. Áls er dan eindelijk gebouwd wordt, is dat vaak niet voor starters. Door de schaarste nam de prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning flink toe. Daar betaal je vandaag de dag € 376.000 voor. Dit lost voor starters dus niets op.

Wat nu?

Terug naar Eva. Een eerste huis kopen anno 2019 vraagt om flexibiliteit. Ze moet haar wensen bijstellen, alternatieven bekijken en sparen. Veel sparen. Vereniging Eigen Huis staat kopers als Eva bij in hun zoektocht naar een eerste woning met een inspiratieplatform en de community Eigen Huis Kopen. Omdat wij vinden dat iedereen moet kunnen wonen zoals hij of zij dat zelf wil en op de manier die het beste bij hem of haar past.

Wat vindt u?

Laat het horen op praatmee@platformwoonstarters.nl


Delen mag, graag zelfs!