3 dingen die gemeenten kunnen doen voor de koopstarter

Een bijdrage van Companen

Economische groei, crisis en weer groei deden weinig met het aantal koopstarters. Vreemd? Toch niet. Al die jaren is er steeds ingegrepen op de woningmarkt. Sinds 2018 daalt het aantal stabiele koopstarters echter. En alternatieven op de huurwoningmarkt zijn er niet. Tijd om weer in te grijpen? Dat is geen vraag: natuurlijk!


Toen de prijzen tussen 2000 en 2008 te hard stegen, kwamen er vormen van maatschappelijk gebonden eigendom en een Starterslening. In de crisis bleek dit door prijsdaling van koopwoningen niet meer nodig. Het vorige kabinet voerde voor een gezondere woningmarkt een lage loan-to-value in om te voorkomen dat mensen een te hoge hypotheek nemen in relatie tot het onderpand (‘onder water staan’). Deze maatregel drukt de financieringsmogelijkheden voor koopstarters. Ook de (deels) meetellende studieschuld helpt niet. Met de lage koopprijzen redden starters zich voorheen wel, maar nu de woningprijzen én de bouwkosten stijgen, verzwakt hun positie zorgwekkend.


Compenseren zwakke starter niet genoeg

Uit recent woononderzoek blijkt dat bijna 20 procent van de koopstarters van hun ouders een schenking krijgt om een woning te kopen. Ook zoeken banken nieuwe hypotheekvormen (op basis van betalingsverleden in plaats van alleen op inkomen) en vormen van bouwsparen. Hoewel deze hypotheekmogelijkheden de positie van de zwakke starter enigszins compenseren, zijn de maatregelen samen onvoldoende om hen in de huidige markt te ondersteunen.


Wetten staan niet in de weg

Volgens algemeen directeur Bram Klouwen van Companen zien gemeenten de opgave om de positie van starters te versterken wel, maar hebben zij vaak het gevoel met de rug tegen de muur te staan. “Dat is onterecht ingegeven door vermeende wettelijke beperkingen. Binnen wettelijke kaders is veel mogelijk, maar het moet wel anders dan tien jaar geleden. Toen waren woningcorporaties vaak partner bij bijvoorbeeld Koopgarant of andere vormen van maatschappelijk gebonden eigendom. De Woningwet heeft die weg ingekaderd, maar andere en nieuwe wegen staan open.”

Wat kunnen gemeenten doen om de starter te helpen?

1. Aanbod stimuleren en reguleren: het begint bij meer passend aanbod

Het belangrijkste middel om de mogelijkheden voor koopstarters te vergroten, is meer aanbod realiseren. Maar hoe houd je koopwoningen voor starters betaalbaar en voorkom je exorbitante prijsstijgingen?


Verkoop van huurwoningen door woningcorporaties

Deze doorgaans vrij sobere woningen hebben in veel regio’s een lage prijs en zijn daardoor bereikbaar voor starters. Bovendien levert dit de corporatie een kasstroom op om een nieuwe (sociale) huurwoning te realiseren. Twee vliegen in één klap dus.


Realisatie van sociale koop bepalen in anterieure overeenkomsten bestemmingsplan

Door deze woningen (tot 200.000 euro, art. 3.1.2 BRO) met een marktconforme prijs-kwaliteitsverhouding te realiseren, blijft de woning ook in de toekomst bereikbaar voor starters. Denk aan bijvoorbeeld studio’s en skinny houses, die door hun formaat niet uit te breiden zijn. De beperkte grootte zorgt ervoor dat starters snel doorstromen, waarmee de woning weer beschikbaar komt voor een volgende koopstarter. Aandachtspunt is – zeker in gebieden met een oververhitte markt – dat de kwaliteit niet door een bodem zakt. Een woning van bijvoorbeeld 30 m2 voor 200.000 euro: dat zou je toch niet moeten willen?


Inzet van gemeentelijke doelgroepenverordening

Met deze verordening (op basis van het Besluit Ruimtelijke Ordening, art.1.1.1 lid e) kan een gemeente goedkope woningen beschikbaar houden voor een bepaalde doelgroep. En zorgen dat er nieuwe, sociale koopwoningen voor een periode van maximaal tien jaar zijn voor een bepaalde inkomensgroep. Hiermee stuurt de gemeente de wisselwerking van vraag en aanbod. Een potentieel krachtig instrument, waar nog (te) weinig gemeenten gebruik van maken.


Regels opnemen in huisvestingsverordening

Ook in de bestaande woningvoorraad zijn er sturingsmogelijkheden. In een huisvestingsverordening kan een gemeente bijvoorbeeld het splitsen van bestaande woningen toestaan, waardoor meerdere kleine en betaalbare woningen ontstaan. Of er regels in opnemen over een zelfbewoningsplicht of voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning. Die laatste voorkomt functieverandering naar bijvoorbeeld kamerverhuur of Airbnb.


! Bij alle verordeningen geldt: denk vooraf goed na over handhaving van de regels.

2. Financiële ondersteuning: geld doet veel

Naast passend aanbod creëren én behouden kunnen gemeenten de koopstarter ook financieel ondersteunen.


Starterslening

De Starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) is al jaren een bekend instrument om de koopwoningmarkt voor starters bereikbaar te maken. Vooral op plekken waar nauwelijks betaalbare woningen te vinden zijn, kan de Starterslening effectief zijn. Starters krijgen zo net wat meer hypotheekruimte. Het voordeel van de lening is dat deze voor zowel bestaande als nieuwbouw inzetbaar is of zelfs gebiedsgericht. Daarmee kan het meerdere beleidsdoelen dienen.


Terugkoopregelingen

Terug van weggeweest zijn terugkoopregelingen, zoals Koopgarant of Koopstart. Traditioneel lag het initiatief hiervoor bij de woningcorporatie, maar die rol is kleiner geworden door regels rond jaarverslaglegging en splitsing van de portefeuille (DAEB en niet-DAEB). Waarom zouden andere partijen dit niet overnemen, zoals ontwikkelaars, aannemers, beleggers en zeker ook gemeenten (bijvoorbeeld via een op te richten stichting)? Het principe blijft hetzelfde: bij aankoop krijgt de koper een korting op de marktwaarde. Bij verkoop wordt winst of verlies gedeeld. Het verschil tussen de constructies betreft in hoofdlijnen wel of geen terugkoopplicht. Voordeel voor gemeenten is dat die geen vastgoedeigenaar wordt en tóch laagdrempelig iets voor koopstarters doet.


Erfpacht

Financiële ondersteuning kan ook door grond in erfpacht te houden. Een gemeente kan voor de grond een (inkomensafhankelijke) canon vragen als vergoeding. Op die manier is de woning betaalbaar voor koopstarters en is de prijs blijvend bereikbaar.

3. Beter zicht op de mogelijkheden: starters informeren

Het is belangrijk om ook de koopstarter te informeren over zijn mogelijkheden. Wanneer komt hij in aanmerking voor een sociale koopwoning? Waar schrijft hij zich in? Wat zijn de voorwaarden voor een Starterslening? Soms worden voorzieningen niet gebruikt vanwege onbekendheid. Bovendien kan onvoldoende toelichting een instrument in een verkeerd daglicht plaatsen, zoals met Koopgarant gebeurde. Niet alleen informatie richting de consument, maar ook naar financiers en makelaars is belangrijk, zodat zij hun klanten goed kunnen informeren.


Tijd voor actie

Tot slot: ingrijpen op de woningmarkt helpt koopstarters. In een woonvisie, woonplan of woonagenda kunnen gemeenten een samenhangend pakket van maatregelen aanbieden. Kies daarbij de combinatie van passend aanbod, financiële ondersteuning en voorlichting. Wetten staan nauwelijks in de weg, praktische bezwaren zijn op te lossen. De mogelijkheden zijn er. Het is alleen tijd voor actie.

Wat gebeurt er in uw gemeente al voor de starter?

Laat het weten op praatmee@platformwoonstarters.nl


Delen mag, graag zelfs!